Sommaire
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Comment devenir associé d'une SCI ?
Comment déterminer le capital social d'une SCI ?
Quels sont les droits des associés d'une SCI ?
Qui peut être gérant d'une SCI ?
Quelles sont les obligations des associés d'une SCI ?
Comment déterminer l'objet social d'une SCI ?
Quelle responsabilité pour les associés et le gérant d'une SCI ?
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La SCI est une société qui permet de constituer, de gérer et/ou de transmettre un patrimoine immobilier. Il peut s’agir également de l’achat, de construction ou de location d’immeubles. La SCI est également identifiée sous l’appellation de Société de Gestion Immobilière (SGI).
La SCI a une personnalité morale et bénéficie d’un patrimoine distinct de celui de ses créateurs (ou associés).
Il est important de rappeler que la SCI ne peut être constituée « d’un associé unique ». Le minimum requit par la loi est 2 associés.
Par ailleurs, au cours de la pratique, il peut arriver que les parts sociales se retrouvent entre les mains d’un seul associé (cas de décès, par exemple, de l’un des associés parmi les deux), le gérant de la SCI deviendra donc l’unique associé et devra régulariser la situation rapidement (délai d’un an à compter du décès).
Étant une Société Civile par la forme, la loi autorise le recours à la SCI que pour les activités civiles ayant un objet immobilier.
Mais dans la pratique, on peut observer plusieurs recours à la forme de la SCI pour exploiter des activités considérées juridiquement comme commerciales. C’est le cas de l’achat ou la construction habituelle des immeubles uniquement dans le but de les revendre.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI, comme pour toute société, se fait par la rédaction des statuts. Il s’agit d’une étape primordiale et obligatoire. La rédaction des statuts doit se faire par écrit (acte notarié ou acte sous seing privé) et doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
- Le siège social
- La forme société : Société Civile Immobilière
- L’objet social
- Les apports des associés
- Le capital social
- Les informations sur le fonctionnement de la société
- La durée de la société (maximum 99 ans avec possibilité de renouvellement)
Rédiger soi-même ses statuts est dangereux et source d’erreurs coûteuses, mais heureusement IZY CONTRAT est là pour vous aider !
Qui peut créer une SCI ?
La création d’une SCI nécessite deux (minimum) ou plusieurs associés (il n’existe pas de maximum), sous risque d’être frappé de nullité. Lorsqu’il s’agit d’une création d’une SCI en famille, on parle de SCI familiale. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
Comment devenir associé d’une SCI ?
Pour devenir associé dans une SCI, il faut effectuer un apport au capital social. Il peut s’agir :
- D’un apport en numéraire (une somme d’argent) et/ou ;
- D’un apport en industrie (un savoir-faire, par exemple une compétence professionnelle) et/ou ;
- D’un apport en nature (des biens, par exemple un immeuble ou un brevet).
Après cet apport, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport.
Pour devenir associé d’une SCI, il faut avoir la capacité juridique.
Toute personne majeure peut être associée d’une SCI. S’il s’agit d’un majeur protégé, il peut se faire représenter par son tuteur ou curateur.
Un mineur émancipé (âgé de plus de 16 ans) peut être associé d’une SCI. Un mineur non émancipé peut être associé d’une SCI, à condition de se faire représenter par ses parents ou son tuteur.
Il est important de noter qu’un commerçant ne peut pas être associé dans une SCI.
Comment déterminer le capital social d’une SCI ?
Ce sont les associés de la SCI qui décident (dans les statuts) si le capital social est fixe ou variable. Le montant constituant le capital social d’une SCI est d’au minimum 1 € et sans limitation maximum.
Quels sont les droits des associés d’une SCI ?
Devenir associé d’une SCI ouvre des droits fixés par la loi et d’autres prévus par les statuts :
- Droit de partager les bénéfices ou de supporter les pertes (la modalité de partage doit être définie dans les statuts) ;
- Droit d’être informé sur le fonctionnement de la SCI (défini par les statuts) :
- Droits politiques permettant de prendre des décisions collectives dans les assemblées (AGO ou AGE) (périodicité prévue dans les statuts). Les associés peuvent se constituer en Assemblée Générale Ordinaire pour prendre des décisions courantes ou en Assemblée Générale Extraordinaire concernant des décisions très importantes, comme la vente d’un immeuble ou la modification des statuts ;
- Cession des parts sociales entre associés, nécessite tout de même l’agrément de tous les associés, sauf s’il s’agit d’une cession entre membres de la famille (notamment entre ascendants, descendants, conjoints, héritiers) ;
- Droit d’insérer une clause de préemption. Il s’agit d’une clause permettant de prioriser les associés en cas de vente d’une part d’un des associés ;
- Interdiction d’insérer une clause d’inaliénabilité (clause interdisant la cession des parts pendant une certaine durée).
Qui peut être gérant d’une SCI ?
Concernant le choix du gérant d’une société civile immobilière, il peut ou non être associé. En cas de rémunération, le gérant bénéficie du régime général de la Sécurité sociale.
Lorsque le gérant est une tierce personne (donc non associé), mais salarié de la SCI, il peut bénéficier du statut d’assimilé-salarié.
Lorsqu’il s’agit d’une SCI ayant un gérant associé unique, celui-ci a le statut de Travailleur Non Salarié (TNS).
Dans une SCI ayant une activité commerciale, lorsque le gérant est rémunéré il a le statut de travailleur indépendant.
Quelles sont les obligations des associés d’une SCI ?
Les obligations peuvent être fixées par les associés eux-mêmes dans les statuts à la création de la SCI. Par ailleurs, ils ne doivent pas porter atteinte aux intérêts de la SCI.
Comment déterminer l’objet social d’une SCI ?
Il s’agit d’une étape importante dans la création d’une SCI, car l’objet social va définir « la raison d’être » de la SCI. Il est également important, car il permet de définir les actions pouvant engager la responsabilité du gérant de la SCI.
En général, la SCI ayant une forme civile, elle doit voir une activité civile. L’objet social peut, par exemple, être la location d’immeubles, la transmission d’immeubles en famille (SCI familiale), ou encore l’achat d’immeubles.
La SCI peut réaliser une activité commerciale comme l’achat ou la construction d’immeubles dans le but de les revendre.
Quelle responsabilité pour les associés et le gérant d’une SCI ?
En cas de dettes impayées, les créanciers peuvent d’abord engager la responsabilité de la personne morale de la société civile immobilière.
La responsabilité des associés ne peut s’engager que subsidiairement en cas de non-paiement par la personne morale (SCI). Les associés d’une SCI peuvent voir leur responsabilité engagée de façon illimitée à hauteur de la part sociale de chacun. Une déclaration d’insaisissabilité peut limiter cette responsabilité.
En ce qui concerne le gérant d’une SCI, il peut être tenu responsable devant les associés ou tiers en cas de violation des statuts, ou de la loi par négligence ou manœuvre frauduleuse. Le dirigeant d’une SCI peut donc engager personnellement sa responsabilité pénale, civile ou même fiscale.
Quelle dénomination pour une SCI ?
La SCI doit posséder obligatoirement une dénomination sociale, représentée par les noms des associés. Le nom peut être suivi d’une mention, par exemple « et associés » ou « et fils ».
Il faut bien choisir le nom de la SCI en fonction de l’activité afin de ne pas porter confusion à la clientèle.
La dénomination doit être licite, c'est-à-dire qu’elle ne doit pas être contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs.
Elle peut comporter certains caractères spéciaux (/, &, *), mais pas de symbole monétaire (€, $, £, etc.).
La dénomination doit être accompagnée de la mention SCI. Il est aussi possible d’ajouter un nom d’enseigne.
Il faut par ailleurs vérifier sur le site d’Infogreffe et de l’INPI que le nom choisi est disponible, il ne doit pas faire l’objet d’une protection de la propriété intellectuelle.
Quel est le régime fiscal d’une SCI ?
Par défaut, le régime fiscal d’une SCI est celui de l’imposition sur le revenu (IR). La catégorie des revenus des associés d’une SCI se nomme revenus fonciers. L’imposition se fait de façon proportionnelle aux revenus des associés. Les revenus fonciers font également l’objet de prélèvements sociaux.
L’inconvénient du régime IR est qu’on ne peut pas bénéficier au niveau de l’imposition d’un amortissement de l’immeuble, alors que pour le régime d’imposition sur les sociétés (IS) l’amortissement du bien (à l’exception des terrains qui ne s’amortissent pas avec le temps) a pour conséquence l’amortissement fiscal.
Les associés peuvent par ailleurs opter pour une imposition sur les sociétés afin de déduire plusieurs frais de recettes de la société.
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